Finanzierung, Kaufvertrag, Notartermin – wer gut vorbereitet ist, hat hinsichtlich seiner Wunschimmobilie und ihrer Kaufzusage klare Vorteile.
Für viele Erstkäufer ist der Immobilienkauf allerdings völliges Neuland und häufig wird unterschätzt, wie komplex der Ablauf wirklich ist:
Haufenweise Dokumente, ungeklärte Finanzierungsfragen, Auflassung, Grundbuch und Co. – und ein Ende nicht in Sicht. Kein Wunder, dass viele Kaufinteressierte verunsichert sind und Angst haben, etwas falsch zu machen.
Mit diesem Blogartikel möchten wir Ihnen Sorgen und Ängste nehmen und Ihnen die Prozesse des Immobilienkaufs und den Weg zum Eigenheim verständlich und transparent darlegen. Wir erklären Ihnen alle Schritte aus Käufersicht, worauf Sie achten müssen und wie wir Sie dabei begleiten.
1Der Kostenrahmen
Budgetplanung beim Immobilienkauf –
was ist machbar?
Der Traum vom Eigenheim beginnt mit einer soliden Finanzierungsplanung. Doch viele Erstkäufer fragen sich: Wie viel Immobilie kann ich mir eigentlich leisten?
Die richtige Einschätzung Ihres Budgets ist entscheidend, um sicher und realistisch an die Immobiliensuche heranzugehen.
Eine Faustregel besagt, dass Ihre monatliche Kreditrate nicht mehr als 35 bis 40 % Ihres Nettoeinkommens betragen sollte. Außerdem ist ein gewisser Eigenkapitalanteil empfehlenswert, um bessere Zinsen zu erhalten und die Finanzierung langfristig tragfähig zu gestalten.
Die 35/15/10-Regel
- maximal 35 bis 40 % Ihres Haushaltsnettoeinkommens als monatliche Kreditrate
- minimal 15 bis 20 % Eigenkapital für bessere Zinsen und Verhandlungsspielraum
- etwa 10 % des Kaufpreises für Kaufnebenkosten einplanen
Eine sorgfältige Budgetplanung gibt Ihnen nicht nur finanzielle Sicherheit, sondern auch die nötige Flexibilität, um bei der Immobiliensuche schnell und fokussiert zu handeln. Wer frühzeitig sein Budget kennt und realistisch plant, ist bestens vorbereitet, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.
🚀 Unser Tipp:
Eine frühzeitige Finanzierungsplanung gibt Ihnen Sicherheit und verschafft Ihnen einen entscheidenden Vorteil bei der Immobiliensuche.
Wer seine Finanzierung bereits geklärt hat, kann schneller handeln und sich die Wunschimmobilie sichern, bevor andere Interessenten zum Zug kommen.
2Kaufnebenkosten
Von Grunderwerbsteuer bis Notarkosten –
ein kurzer Überblick:
Neben dem Kaufpreis entstehen nach dem Notartermin noch weitere Kosten, die Käufer einplanen sollten. Diese sind üblicherweise unabhängig von der Finanzierung und müssen in der Regel aus eigenen Mitteln beglichen werden.
Zu den Kaufnebenkosten zählen:
Ca.-Angaben, prozentual zum Kaufpreis der Immobilie
Notarkosten
- 1 bis 1,5 % des Kaufpreises
- u.a. Beurkundung des Kaufvertrags, Grundschuldeintragung, Beantragung der Eigentumsumschreibung, Eintragung und später Löschung der Auflassungsvormerkung
Grundbuchamt
- 0,5 bis 1 % des Kaufpreises
- u.a. Eintragung der Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, ggf. Löschung alter Grundschulden
Maklerprovision
- ca. 3,5 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer
- 3,5 % des Kaufpreises
- u.a. erforderlich für die Eigentumsumschreibung
Damit der Immobilienkauf reibungslos verläuft, sollten die Kaufnebenkosten von Anfang an in die Budgetplanung einfließen. Wer diese Ausgaben frühzeitig berücksichtigt, vermeidet finanzielle Engpässe und sorgt für eine sichere und stressfreie Abwicklung.
🍀 Unser Tipp:
Viele dieser Gebühren fallen in den ersten Wochen nach dem Kauf an. Es ist sinnvoll, die entsprechenden Beträge vorab einzuplanen, um Verzögerungen im weiteren Ablauf zu vermeiden.
3Finanzierungsbestätigung
Immobilienfinanzierung –
klug vorbereitet zum Eigenheim.
Gut vorbereitet bedeutet nicht nur schneller, sondern vor allem sicher ans Ziel zu gelangen.
Kaufinteressenten unterschätzen häufig, wie schnell begehrte Immobilien verkauft werden. Entscheidend für den Zuschlag ist nicht nur das Interesse am Objekt, sondern vor allem eine gesicherte Finanzierung und eine zügige Abwicklung. Und auch wir als Makler sind verpflichtet, im Sinne des Verkäufers sicherzustellen, dass ernsthafte Interessenten die finanziellen Voraussetzungen erfüllen.
Mit einer Finanzierungsbestätigung genießen Sie viele Vorteile gegenüber anderen Kaufinteressenten. Gerade bei begehrten Immobilien und mehreren Bewerbern können Sie die Kaufzusage schneller treffen als Ihre Mitstreiter und sich mit großen Schritten Ihrem Ziel nähern.
Die Schritte zur Finanzierungsbestätigung:
- Notwendige Unterlagen zusammentragen, u.a. Nachweise zu Einkommen, laufenden Krediten oder anderen finanziellen Verpflichtungen
- Finanzierungsangebote einholen und Förderprogramme prüfen (lassen)
- Finanzierungsbestätigung vom Kreditinstituts ausstellen lassen
- Mit dem richtigen Budget gezielt nach Immobilien suchen
- Kaufentscheidung der Wunschimmobilie
- Abschließende Finanzierungsprüfung und -zusage des Kreditinstituts und Kaufzusage übermitteln
Sobald Sie sich für eine konkrete Immobilie entschieden haben, prüft das Kreditinstitut die Immobilie häufig nochmals mit einem internen Gutachten. Wenn die Finanzierung vorab geklärt ist, kann dieser Prozess deutlich beschleunigt werden. Sobald die Bank die Finanzierung freigibt, haben Sie eine Finanzierungszusage und können Ihre verbindliche Kaufzusage an uns übermitteln. Im nächsten Schritt wird dann der notarielle Kaufvertrag vorbereitet.
💡 Gut zu wissen:
Bonität und des SCHUFA-Score
Vorab kann eine eigenständige Vorabprüfung der Bonität und des SCHUFA-Score durchaus sinnvoll sein. Wenn Sie ihre Bonität kennen, können sie Finanzierungsangebote gezielter vergleichen und mit dem Finanzierungspartner über bessere Konditionen verhandeln. Vermeiden Sie aber unbedingt unnötige Kreditanfragen, denn jede Kreditanfrage kann sich auf ihren SCHUFA-Score auswirken.
Förderprogramme
In Bayern gibt es attraktive Förderprogramme, die den Immobilienkauf finanziell erleichtern können. Eine der bekanntesten Optionen ist das KfW-Wohneigentumsprogramm (124), das Käufern zinsgünstige Kredite von bis zu 100.000 Euro bietet. Familien profitieren zudem von der Bayerischen Eigenheimzulage, die einen Zuschuss von bis zu 10.000 Euro gewährt. Darüber hinaus bieten viele Kommunen regionale Förderprogramme mit vergünstigten Krediten oder zusätzlichen Zuschüssen an.
Da viele Förderungen an Einkommensgrenzen oder Fristen gebunden sind, lohnt es sich, sich frühzeitig zu informieren und die passenden Anträge rechtzeitig zu stellen.
4Notarielle Beurkundung
Notartermin & Eigentumsübertragung –
der letzte Schritt zum eigenen Zuhause.
Als Immobilienmakler begleiten und koordinieren wir den Notartermin. Durch unsere frühzeitige und strukturierte Vorbereitung stellen wir sicher, dass ein vollständiger, rechtssicherer und mit allen Beteiligten abgestimmter Kaufvertrag entsteht.
Für eine zügige und reibungslose Abwicklung während des Notartermins, stellen wir dem Notariat vorab alle relevanten Informationen zur Verfügung, die für die Erstellung des Kaufvertrags erforderlich sind. Das Notariat fertigt daraufhin den Kaufvertragsentwurf an, der gemäß den getroffenen Vereinbarungen und den rechtlichen Vorgaben erstellt wird. Anschließend erhalten Käufer und Verkäufer den Kaufvertragsentwurf zur Prüfung und finalen Bestätigung. Im Anschluss erfolgt die notarielle Beurkundung im Notariat.
Der Notartermin im Überblick:
- Erstellung des Kaufvertragsentwurfs durch das Notariat auf Basis der bereitgestellten Informationen.
- Prüfung des Entwurfs durch Käufer und Verkäufer, ggf. mit Anpassungen.
- Terminvereinbarung zur notariellen Beurkundung nach finaler Bestätigung des Vertragsentwurfs.
- Durchsprache des Kaufvertrags im Notartermin, Klärung aller rechtlichen Details.
- Unterzeichnung des Kaufvertrags durch Käufer und Verkäufer.
- Einleitung der Eigentumsübertragung durch das Notariat.
5Abwicklung des Eigentumsübergangs
Fast am Ziel –
was passiert nach dem Notartermin?
Nach der Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar beginnt die bürokratische Abwicklung des Eigentumsübergangs. Dabei sind mehrere Institutionen – wie das Notariat, der Immobilienvermittler, das Grundbuchamt und das Finanzamt beteiligt. Der Prozess läuft in mehreren Schritten ab und endet mit der offiziellen Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Der weitere Ablauf nach der notariellen Beurkundung:
- Übermittlung des Kaufvertrags durch den Notar an das Finanzamt und das Grundbuchamt.
- Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch zur Sicherung des Käufers als zukünftiger Eigentümer.
- Erstellung des Grunderwerbsteuerbescheids durch das Finanzamt und Versand an den Käufer.
- Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer an das Finanzamt.
- Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt, die für die Eigentumsumschreibung erforderlich ist.
- Prüfung der Kaufvertragsbedingungen durch den Notar, insbesondere ob alle Zahlungen und erforderlichen Freistellungen erfolgt sind.
- Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer (direkt an den Verkäufer oder über ein Notaranderkonto).
- Bestätigung des Zahlungseingangs durch den Verkäufer, ggf. durch den Notar überwacht.
- Lastenfreistellung durch den Verkäufer, falls noch Grundschulden oder Belastungen bestehen.
- Schlüsselübergabe und Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, wie im Kaufvertrag festgelegt.
- Antrag auf Eigentumsumschreibung durch den Notar beim Grundbuchamt.
- Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer durch das Grundbuchamt und gleichzeitige Löschung der Auflassungsvormerkung.
- Versand der endgültigen Grundbuchabschrift an den Käufer als offiziellen Eigentumsnachweis.
💡 Gut zu wissen:
Die Auflassungsvormerkung dient als Absicherung für den Käufer und verhindert, dass die Immobilie vor der endgültigen Eigentumsumschreibung anderweitig veräußert oder belastet wird. Die Umschreibung im Grundbuch erfolgt jedoch erst, wenn alle vertraglichen und finanziellen Voraussetzungen erfüllt sind – insbesondere die Zahlung des Kaufpreises und der Kaufnebenkosten.
Erst nach vollständigem Zahlungseingang und der Lastenfreistellung durch den Verkäufer kann die Schlüsselübergabe stattfinden. Mit diesem Schritt gehen Besitz, Nutzen und Lasten der Immobilie offiziell auf den Käufer über. Die endgültige Eintragung ins Grundbuch kann je nach Bearbeitungszeit des Grundbuchamts einige Wochen in Anspruch nehmen.
Geschafft – dank sorgfältiger Planung und der richtigen Unterstützung.
Der Immobilienkauf ist ein bedeutender Schritt und mit vielen Prozessen verbunden. Doch mit der richtigen Vorbereitung, einer soliden Finanzierungsplanung und dem klaren Ablauf vor Augen wird der Weg ins eigene Zuhause nicht nur verständlich, sondern auch gut bewältigbar.
Wichtig ist, dass Sie sich frühzeitig mit Ihrem Budget, den Finanzierungsmöglichkeiten und den anfallenden Kosten auseinandersetzen. Unsere professionelle Begleitung sorgt dafür, dass alle Schritte reibungslos ablaufen und Sie sicher zum Eigentum am Eigenheim gelangen.
Wir unterstützen Sie gerne dabei – und drücken auf jeden Fall beide Daumen! 👍🏼👍🏼
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